Giá tài sản

Bong bóng giá tài sản 1985-1991 ảnh hưởng đến toàn bộ quốc gia, mặc dù sự khác biệt về tác động phụ thuộc vào ba yếu tố chính: quy mô của thành phố,[17] khoảng cách địa lý giữa đô thị Tokyo và Ōsaka,[17][18] và tầm quan trọng lịch sử của thành phố trong chính sách của chính quyền trung ương.[8][17] Các thành phố thuộc các tỉnh gần đô thị Tokyo trải qua lạm phát định giá tài sản lớn hơn nhiều so với các thành phố nằm ở các tỉnh xa Tokyo.

Để phục vụ mục đích định nghĩa, Viện Bất động sản Nhật Bản đã phân loại đô thị Tokyo (bao gồm 23 phường đặc biệt), Yokohama (Kanagawa), Nagoya (Aichi), Kyōto (Kyōto), Ōsaka (Ōsaka) và Kobe (Hyōgo)[19] là sáu các thành phố lớn bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi bong bóng giá cả. Sáu thành phố lớn này đã trải qua lạm phát giá tài sản lớn hơn nhiều so với giá đất đô thị khác trên toàn quốc. Đến năm 1991, giá đất thương mại tăng 302,9% so với năm 1985, trong khi giá đất ở và đất công nghiệp tăng lần lượt là 180,5% và 162,0% so với năm 1985.[19] Trên toàn quốc, số liệu thống kê cho thấy giá đất thương mại, đất ở và đất công nghiệp tăng lần lượt là 80,9%, 51,1% và 51,7%.[19]

Vào đầu những năm 1980, Tokyo là một thành phố thương mại quan trọng do tập trung nhiều tập đoàn và trung tâm tài chính quốc tế. Nhu cầu về diện tích văn phòng tiếp tục tăng cao khi nhiều hoạt động kinh tế tràn ngập các khu thương mại ở Tokyo, dẫn đến cầu vượt cung.[17] Các chính sách của chính phủ chỉ tập trung các hoạt động kinh tế ở Tokyo và thiếu đa dạng hóa các hoạt động kinh tế ở các thành phố địa phương khác, cũng là một phần nguyên nhân gây ra bong bóng.[17]

Đến năm 1985, đất đai trong các khu thương mại của Tokyo không thể đáp ứng nhu cầu thị trường. Kết quả là giá đất tại các khu thương mại ở Tokyo tăng mạnh trong vòng một năm. Giá trung bình trên 1m2 đất ở các khu thương mại của Tokyo năm 1984 là 1.333.000¥ (ước tính 5.600 đô la Mỹ vào năm 1984, khi 1 đô la Mỹ = 238¥).[12] Chỉ trong một năm, giá trung bình trên 1m2 đất tại các khu thương mại ở Tokyo đã tăng lên 1.894.000¥ (ước tính 7.958 đô la Mỹ vào năm 1985, khi giá trung bình là 1 đô la Mỹ=238¥).[12] Điều này đại khái có nghĩa là tăng 42% chỉ trong một năm. Đến năm 1986, giá trung bình trên 1m2 đất tại các khu thương mại ở Tokyo đã tăng cao tới 4.211.000 Yên (ước tính 25.065 đô la Mỹ năm 1986, khi trung bình 1 đô la Mỹ = 168 Yên), tăng 122% so với năm 1985. Đất thổ cư tăng vọt từ mức trung bình 297.000¥/U$1.247 trên 1m2 (năm 1985) lên 431.000¥/U$2.565 trên 1m2 (năm 1986), tăng 45%.[12]

Osaka cũng có tốc độ tăng giá đất nhanh chóng, đặc biệt là ở các khu thương mại. Giá đất ở Osaka tăng 35% từ mức trung bình 855.000¥/1m2 (1985) lên mức 1.159.000¥/1m2 (1986).[12] Vì Osaka hoạt động chủ yếu như một trung tâm thương mại ở Nhật Bản,[20] giá đất ở Osaka có xu hướng cao hơn so với hầu hết các vùng đất đô thị khác ở Nhật Bản.

Đến năm 1987, hầu như tất cả đất đai trong đô thị Tokyo không đáp ứng đủ nhu cầu. Tại thời điểm này, đất ở tại Tokyo đã tăng lên 890.000¥/1m2 (ước tính 6.180 đô la Mỹ, khi 1U$ = 144¥) và đất thương mại là 6.493.000 yên/1m2 (45.090 đô la Mỹ).[12] Do đó, các nhà đầu tư đổ xô đến các quận xung quanh đô thị Tokyo, đặc biệt là các quận trong Vùng thủ đô Tōkyō. Các nhà đầu tư ưa thích các tỉnh nằm ở Nam Kanto hơn là Bắc Kanto. Do đó, giá đất tại các thành phố như Yokohama (tỉnh Kanagawa), Saitama (tỉnh Saitama) và Chiba (tỉnh Chiba) có xu hướng đắt hơn so với các thành phố như Mito (tỉnh Ibaraki), Utsunomiya (tỉnh Tochigi) và Maebashi (tỉnh Gunma). Ví dụ, năm 1987, giá đất thương mại ở Yokohama (trung bình 1 mét vuông) là 1.279.000 Yên, Saitama là 658.000 Yên và Chiba là 1.230.000 Yên. Mặt khác, giá đất thương mại ở Mito (trung bình 1m2) là 153.000 Yên, Utsunomiya là 179.000 Yên và Maebashi là 135.000 Yên vào năm 1986.[12]

Giá đất ở Osaka tiếp tục tăng, đặc biệt là ở khu thương mại, khi giá tăng lên 2.025.000¥/1m2 vào năm 1987.[12] Kyoto (tỉnh Kyoto) và Kobe (tỉnh Hyogo) cũng chứng kiến ​​giá đất tăng mạnh, đặc biệt là đất thương mại lần lượt tăng 31% và 23%.[17] Ảnh hưởng của bong bóng ở Osaka lan rộng đến tận Nagoya (tỉnh Aichi), khiến giá đất thương mại tăng tới 28% so với năm 1986.[17]

Dấu hiệu đầu tiên về sự sụp đổ bong bóng có thể xuất hiện vào năm 1988. Vào thời điểm này, giá đất không cao cấp ở Tokyo đã đạt đến đỉnh điểm, mặc dù một số khu vực ở các phường của Tokyo bắt đầu giảm với một tỷ lệ tương đối nhỏ.[3] Đất đắc địa ở quận Ginza và các khu vực ở Trung tâm Tokyo tiếp tục tăng giá.[3] Đất đô thị ở các thành phố khác vào thời điểm này vẫn không bị ảnh hưởng bởi tình hình ở đô thị Tokyo. Ví dụ, ở Osaka, giá đất thương mại và đất ở tăng lần lượt 37% và 41%.[17]

Đến năm 1989, giá đất tại các khu thương mại ở Tokyo bắt đầu chững lại, trong khi giá đất thực tế tại các khu dân cư ở Tokyo đã giảm 4,2% so với năm 1988.[12] Giá đất tại các khu đắc địa ở Tokyo cũng đạt đỉnh vào khoảng thời gian này. Quận Ginza là đắt nhất, cao nhất là 30.000.000¥/1m2[21] (ước tính 218.978 đô la Mỹ, khi 1U$ = 137¥). Giá ở Yokohama (tỉnh Kanagawa) bị chậm lại do vị trí gần Tokyo hơn. Saitama (Saitama) và Chiba (Chiba) vẫn ghi nhận mức tăng giá đất ổn định. Tất cả các thành phố đô thị khác ở Nhật Bản vẫn chưa thấy tác động của sự chậm lại ở Tokyo.[12]

Vào thời kỳ đỉnh cao, giá cả ở trung tâm Tokyo cao đến mức khuôn viên Hoàng cung Tokyo rộng 1,15 km2 được ước tính có giá trị hơn tất cả đất đai trong toàn bang California.[22]

Từ năm 1990 đến giữa năm 1991, hầu hết đất đô thị đã đạt đỉnh. Hiệu ứng trễ từ sự sụp đổ của Nikkei 225 đã làm giá đất đô thị ở hầu hết các vùng của Nhật Bản giảm xuống vào cuối năm 1991.[2] Sự sụp đổ bong bóng chính thức được tuyên bố vào đầu năm 1992, khi giá đất giảm mạnh nhất trong giai đoạn này.[2] Tokyo trải qua thảm họa tồi tệ nhất. Giá đất tại các khu dân cư bình quân 1m2 giảm 19% trong khi giá đất thương mại giảm 13% so với năm 1991.[12] Giá đất chung tại các khu dân cư và khu thương mại ở Tokyo giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1987.[12]

Giá cổ phiếu

Khối lượng giao dịch cổ phiếu của các tập đoàn tăng từ 19% lên 39% trong những năm 1980, trong khi tỷ lệ sở hữu chéo tăng từ 39% (1950) lên 67%. Điều này làm giảm số lượng cổ phiếu có sẵn trên thị trường đại chúng để giao dịch hàng ngày, khiến giá cổ phiếu dễ thao túng hơn và tách rời khỏi ban lãnh đạo công ty.[4]

Vào những năm 1980, hướng đi của giá cổ phiếu ở Nhật Bản phần lớn được quyết định bởi thị trường tài sản, đặc biệt là giá đất ở Nhật Bản.[17] Nhìn vào hiệu suất hàng tháng của Nikkei 225 vào năm 1984, chỉ số này phần lớn dao động trong phạm vi 9900–11.600.[11] Khi giá đất ở Tokyo bắt đầu tăng vào năm 1985, thị trường chứng khoán cũng tăng cao hơn, với chỉ số Nikkei 225 đã vượt qua mốc 13.000 vào ngày 2 tháng 12 năm 1985.[11]

Sự đột biến rõ ràng xảy ra vào năm 1986, khi chỉ số Nikkei 225 tăng gần 45% trong vòng một năm.[11] Xu hướng này tiếp tục trong suốt năm 1987 khi nó chạm mức cao nhất là 26.029 vào đầu tháng 8[11] trước khi bị kéo xuống bởi Thứ Hai Đen của NYSE. Đợt phục hồi mạnh mẽ trong suốt năm 1988 và 1989 đã giúp chỉ số Nikkei 225 chạm mức cao kỷ lục mới khác là 38.957,44 vào ngày 29 tháng 12 năm 1989, trước khi đóng cửa ở mức 38.915,87.[11] Điều này dẫn đến mức tăng hơn 224% kể từ ngày 2 tháng 1 năm 1985.[11] Một số nhà nghiên cứu kết luận giá cổ phiếu bất thường có thể là do giá đất tăng khi tài sản ròng của các tập đoàn tăng lên, từ đó đẩy giá cổ phiếu giá cả trở lên.[2][3] Miễn là giá tài sản tiếp tục tăng, các nhà đầu tư có nhiều khả năng sẽ bị thu hút để đầu cơ vào giá cổ phiếu. Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy những điểm yếu trong quản trị công ty ở Nhật Bản.[8]

Mặt khác, việc thắt chặt chính sách tiền tệ vào năm 1989 dường như ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Khi chi phí cho vay tăng mạnh, cùng với sự sụt giảm nghiêm trọng của giá đất ở Tokyo, thị trường chứng khoán bắt đầu giảm mạnh vào đầu năm 1990. Chỉ số Nikkei 225 giảm từ mức mở cửa 38.921 (ngày 4 tháng 1 năm 1990) xuống mức thấp hàng năm là 21.902 (ngày 5 tháng 12 năm 1990),[11] dẫn đến thua lỗ hơn 43% trong vòng một năm. Giá cổ phiếu chính thức sụp đổ vào cuối năm 1990. Xu hướng giảm tiếp tục kéo dài đến đầu những năm 1990, khi chỉ số Nikkei 225 mở cửa ở mức thấp nhất là 14.338 vào ngày 19 tháng 8 năm 1992.[11]

Cung ứng tiền và tín dụng

Ban đầu, sự tăng trưởng của cung ứng tiền giảm tốc vào năm 1986 (tốc độ tăng trưởng thấp nhất là 8,3% trong tháng 10–12 năm 1986), đánh dấu sự kết thúc của "cuộc suy thoái endaka" ngắn ngủi.[7][23] Xu hướng dần bị đảo ngược khi sau đó nó tăng tốc và vượt quá 10% vào tháng 4– 6 năm 1987.[23]

Tăng trưởng tín dụng dễ thấy hơn tăng trưởng cung ứng tiền. Trong thời kỳ bong bóng, các ngân hàng đã tăng cường hoạt động cho vay và đồng thời, nguồn tài chính từ thị trường vốn cũng tăng lên đáng kể trong bối cảnh tiến trình bãi bỏ quy định tài chính và sự gia tăng giá cổ phiếu.[2] Do đó, nguồn tài trợ của khu vực doanh nghiệp và hộ gia đình tăng nhanh từ khoảng năm 1988 và ghi nhận tốc độ tăng trưởng gần 14%/năm vào năm 1989.[23] Cung ứng tiền tiếp tục tăng ngay cả sau khi BOJ thắt chặt chính sách tiền tệ và đạt đỉnh vào năm 1990, sau đó tiếp tục đánh dấu mức tăng trưởng vẫn ở mức hai con số cho đến quý IV.[23] Cung ứng tiền và tín dụng giảm mạnh vào năm 1991, khi hoạt động cho vay của ngân hàng bắt đầu giảm do thái độ cho vay của ngân hàng thay đổi.[2]